浒关地王盘弘阳上煕领预售，均价29284元/平米？难！
就在昨天，弘阳在北新区的项目弘阳上熙名苑终于领了预售。
此次，弘阳上熙名苑将整个项目一次性拿了全部楼栋的预售，共计680套房源。建筑面积约90㎡-120㎡，主打小户型，共16幢住宅，规划有9F、11F、15F的小高层及高层。
项目整体备案均价为29284元/㎡
最高备案单价为31902元/㎡
最低备案单价为25663元/㎡
2016年9月23日弘阳以13.4亿竞得位于桑园路东、规划区间路南的苏地2016-WG-64号地块，楼面价18750元/㎡，溢价率62.6%，一举刷新北新区地价纪录。
随后的两年中，北新区又出让了十几宗地，虽然楼面单价多数在1万元/㎡以上，但是再没有地价超过弘阳的地块了，也就是说，弘阳上熙名苑是北新区板块名副其实的楼面单价地王。作为毛坯交付房源，弘阳上熙的房价和地价一样都做到了区域首屈一指。
众所周知，北新区板块目前有十五个已上市和待上市项目，号称“北新区十五天骄”，这么多项目同时布局让北新区成为苏州楼市竞争最激烈的板块。在群雄争霸的北新区，弘阳上熙尽管地价领跑但并不意味项目先天和后天条件占尽先机。
难度一：区位不占优势
项目紧邻京杭大运河虽占据一定的景观优势，但是距离永旺、宜家均等生活性配套有一定距离，区位相较区域竞品璞玥风华和南山楠等楼盘有明显劣势。
难度二：项目户型定位与板块客户需求脱节
随着永旺、宜家两大商业巨头的入驻，沪宁高铁新区站、轨交3号线、有轨电车等交通的助力，北新区的板块价值得到快速提升，板块客户人居需求也在持续升级。
从土地价格、商品住宅的成交均价、成交均套面积来看，北新区已然进入了改善时代。最近两年，成交均套面积已经保持在130㎡左右。
而弘阳上熙名苑推出的主力户型面积段为99㎡、95㎡和120㎡，以小户型为主，并毛坯现房交付。这样的地价配以刚需面积段，显然与区域整体进入改善时代的客户需求脱节。
难度三：价格高企，刚需客户难买单
从备案价格来看，上熙名苑的备案均价在2.9万元/㎡左右，远高于北新区4月住宅成交均价23931元/㎡。
从2019年北新区一季度以来的成交结构来看，户型面积越小，单价越低。90-120㎡的刚需房源成交均价仅为22579元/㎡，120㎡-144㎡的改善型房源均价也才25968元/㎡。两者都与弘阳上熙的备案均价相差甚远。
从北新区在售项目4月成交均价来看，距离弘阳上熙名苑约500米的洛克公园，其主推的小户型价格却比上熙名苑低了约6000多元/㎡，整个板块价格比弘阳上熙高的也仅有以精装现房交付的璞玥风华。在库存较大的北新区，弘阳上熙想以近3W的毛坯价格打开市场，压力不小。
弘阳本意是想通过控制户型面积来控制总价的同时提升单价，但因为这个户型面积决定了是刚需购买。然而，刚需客户却又是对单价最敏感的客户，改善的客户对价格不敏感但对户型面积和品质敏感，却在弘阳上熙找不到匹配的房源。所以弘阳上熙的户型定位与定价策略是矛盾的。
弘阳上熙名苑的备案价格区间在区域内毛坯房源中最高，主要是由其成本的大头——地价决定的，但是备案价从来不等于销售价格，弘阳另一高地价盘甪直项目——姑苏正弘府就是先例。
最终弘阳上熙名苑将以什么价格开盘，并取得怎样的市场反响，我们一起拭目以待。
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